Faktory spojené s nemovitostí, které mohou ovlivnit prodej bez vašeho vědomí
I ten, kdo vlastní nemovitost dlouhá léta, se může mýlit v tom, jak „čistý" je jeho titul v katastru.
Iluze právní jistoty
Jádro právní jistoty není zápis v listu vlastnictví, ale právní realita, soudní praxe a skrytá omezení, která se často projeví až při přípravě prodeje. Níže uvádím skutečné, neočividné rizikové situace, potvrzené moderní judikaturou a praxí.
Katastrální zápis je jen začátek příběhu. Skutečná právní bezpečnost se skrývá v detailech, které se v katastru neobjevují.
Byty ve výlučném vlastnictví
Omezení prodeje kvůli rodinnému bydlení („rodinná domácnost") a souhlasu druhého manžela
I když je byt zapsán pouze na jednoho z manželů, pokud slouží jako rodinné bydlení, druhý manžel má zákonné právo vetovat jeho prodej nebo jiný dispoziční úkon podle § 747 občanského zákoníku. Tento požadavek není zaznamenán v katastru nemovitostí, protože „rodinné bydlení" se nevede jako samostatný údaj, ale přesto má přednost před údaji v listu vlastnictví. Pokud druhý manžel souhlas nedá nebo ho napadne, soud může prodej zrušit jako neplatný.
Neúplná dokumentace stavebních úprav (nové požadavky 2024–2025)
Nová legislativa klade důraz na přesnou projektovou a stavební dokumentaci i pro provedené úpravy (např. změny dispozic, přístavby). Absence této dokumentace, která se v katastru nemusí vůbec projevit, vede k problémům při posuzování souladu s právními normami a může odložit nebo komplikovat převod práva.
Skryté soudní spory o vlastnictví nebo hranice
Záznamy v katastru často neodrážejí probíhající soudní spory, které se týkají práv k nemovitosti (např. spory o přesné hranice jednotky, nároky třetích osob). Tyto soudní procesy jsou právně relevantní, ale v katastru nezapsané, a mohou ovlivnit závěrečné potvrzení převodu.
Byty ve společném (podílovém) vlastnictví
Nejasné vymezení podílů a jejich faktický obsah
Katastr nemovitostí uvede procentuální podíl a orientační metráž, ale neurčuje konkrétní místnosti či části bytu, které každému spoluvlastníkovi náleží. To je předmětem soudních sporů, protože kupující nebo spoluvlastníci mohou zpochybnit, zda podíl odpovídá reálnému užívacímu právu, což vytváří prostor pro spekulace a právní napadení převodu.
Nejednotná soudní praxe ohledně rozdělení spoluvlastnictví
Soudy v letech 2023–2025 ukazují rozdílné přístupy při rozhodování o vypořádání spoluvlastnictví bytů: některé soudy podmínky prodejů a rozdělení podílů přísně vymezují, jiné je posuzují flexibilně. Tento nedostatek jednotné judikatury znamená, že výsledek sporu je nejistý a může zcela změnit dispozici s podílem.
Nedostatečná transparentnost exekucí spoluvlastníků
I když jeden spoluvlastník čelí exekuci, tento fakt nemusí být zřejmý z veřejného výpisu z katastru a může zablokovat realizaci prodeje podílu či celého bytu. Zkušenosti praxe ukazují, že exekuční tituly se často odhalí až při detailní kontrole soudních a exekučních rejstříků.
Byty v družstevním vlastnictví
Nezveřejněné závazky družstva
Družstvo může mít závazky, sankce či soudní spory, které nejsou patrné z katastru nebo základních výpisů, ale mohou ovlivnit ekonomickou situaci družstva a tím i hodnotu a možnost prodeje bytu.
Nejasně vymezená práva člena družstva
Převod družstevního podílu je komplikován tím, že práva a povinnosti spojené s členstvím v družstvu nejsou vždy jednoznačně specifikovány v dostupných dokumentech a mohou být sporné při přechodu na nového vlastníka.
Spory o společné části domu
Roste počet sporů o užívání společných prostor (chodby, sklepy, balkony), které sice nejsou zapsány v katastru, ale mají přímý vliv na náklady a práva členů a tedy i na atraktivitu a dispozice prodeje.
Rodinné domy
Nelegální přístavby a stavební úpravy bez dokumentace
I starší stavby mohou obsahovat úpravy provedené bez stavebního povolení nebo bez aktualizace projektové dokumentace, což se v katastru nemusí projevit, ale výrazně ovlivní možnost převodu nebo financování.
Oddělené vlastnictví domu a pozemku
Dům a pozemek mohou být formálně odděleny do dvou právních titulů; absence sjednocení těchto práv může komplikovat prodej a vyžadovat souhlas a dodatečné úpravy.
Omezení ze strany obcí a územní plánování
Nové územní limity a regulace mohou vstoupit do hry až při procesu prodeje – a to i tehdy, když katastr vykazuje čisté vlastnictví.
Pozemky
Skrytá věcná břemena a práva třetích osob
Práva na přístupy, vedení sítí nebo jiná služebnostní práva se nezobrazují vždy přímo ve výpisu a mohou omezit reálné využití pozemku.
Spory o hranice a geodetické chyby
Nesprávné geodetické určení hranice parcely vede k soudním sporům, které se projeví až při due diligence před prodejem.
Omezení územním plánem bez záznamu v katastru
I pokud je vlastnictví čisté, může územní plán fakticky znemožnit zamýšlené využití nebo výstavbu, což snižuje likviditu pozemku.
Prodej není jen o výpisu z katastru
I když list vlastnictví působí „čistě", realita je jiná: rodinné bydlení, nedokumentované úpravy, soudní spory a neviditelná omezení mohou ovlivnit prodejní schopnost nemovitosti.
Právní jistota často vychází až z hlubší prověrky, nikoli z pouhého výpisu z katastru.
Každá nemovitost má svůj skrytý příběh, který může významně ovlivnit její hodnotu a prodejnost. Profesionální právní due diligence je investicí, která se v dlouhodobém horizontu mnohonásobně vrací.
Kontakt
"Není žádný zákon, který by vyhovoval všem." — Titus Livius
Property-Related Factors That Can Affect the Sale Without Your Knowledge
Even those who have owned property for many years can be mistaken about how "clean" their title in the land register really is.
The Illusion of Legal Certainty
The core of legal certainty is not the entry in the title deed, but legal reality, court practice, and hidden restrictions that often only become apparent during sale preparation. Below are real, non-obvious risk situations confirmed by modern case law and practice.
The land register entry is just the beginning of the story. True legal security lies in the details that don't appear in the register.
Apartments in Sole Ownership
Sale Restrictions Due to Family Housing ("Family Household") and Spousal Consent
Even if an apartment is registered in the name of only one spouse, if it serves as family housing, the other spouse has the legal right to veto its sale or other disposition under Section 747 of the Civil Code. This requirement is not recorded in the land register because "family housing" is not kept as a separate entry, yet it takes precedence over the data in the title deed. If the other spouse does not give consent or contests it, the court may invalidate the sale.
Incomplete Documentation of Construction Modifications (New Requirements 2024–2025)
New legislation emphasizes precise project and construction documentation even for completed modifications (e.g., layout changes, extensions). The absence of this documentation, which may not be reflected in the land register at all, leads to problems in assessing compliance with legal standards and may delay or complicate the transfer of rights.
Hidden Court Disputes over Ownership or Boundaries
Land register records often do not reflect ongoing court disputes concerning property rights (e.g., disputes over exact unit boundaries, third-party claims). These court proceedings are legally relevant but not recorded in the land register and may affect the final confirmation of the transfer.
Apartments in Joint (Co-ownership) Ownership
Unclear Definition of Shares and Their Actual Content
The land register states the percentage share and approximate area but does not specify the particular rooms or parts of the apartment belonging to each co-owner. This is the subject of court disputes, as buyers or co-owners may challenge whether the share corresponds to the actual right of use, creating room for speculation and legal challenges to the transfer.
Inconsistent Court Practice Regarding Co-ownership Division
Courts in 2023–2025 show different approaches when deciding on the settlement of apartment co-ownership: some courts strictly define conditions for sales and share divisions, others assess them flexibly. This lack of uniform case law means the outcome of a dispute is uncertain and can completely change the disposition of the share.
Insufficient Transparency of Co-owners' Enforcement Proceedings
Even if one co-owner faces enforcement, this fact may not be apparent from the public land register extract and can block the realization of a share or entire apartment sale. Practice experience shows that enforcement titles are often only discovered during detailed checks of court and enforcement registers.
Apartments in Cooperative Ownership
Undisclosed Cooperative Liabilities
A cooperative may have liabilities, penalties, or court disputes that are not evident from the land register or basic extracts but can affect the cooperative's economic situation and thus the value and possibility of selling the apartment.
Vaguely Defined Rights of a Cooperative Member
The transfer of a cooperative share is complicated by the fact that the rights and obligations associated with cooperative membership are not always clearly specified in available documents and may be contentious during transition to a new owner.
Disputes Over Common Parts of the Building
The number of disputes over the use of common areas (hallways, cellars, balconies) is increasing. Although not recorded in the land register, they directly affect costs and members' rights and thus the attractiveness and sale conditions.
Family Houses
Illegal Extensions and Construction Modifications Without Documentation
Even older buildings may contain modifications made without building permits or without updated project documentation, which may not be reflected in the land register but significantly affects the possibility of transfer or financing.
Separate Ownership of House and Land
The house and land may be formally separated into two legal titles; the absence of unification of these rights can complicate the sale and require consent and additional adjustments.
Restrictions from Municipalities and Spatial Planning
New spatial limits and regulations may come into play only during the sale process – even when the land register shows clean ownership.
Land Plots
Hidden Easements and Third-Party Rights
Rights of access, utility lines, or other servitude rights are not always directly displayed in the extract and may limit the actual use of the land.
Boundary Disputes and Geodetic Errors
Incorrect geodetic determination of parcel boundaries leads to court disputes that only become apparent during due diligence before sale.
Spatial Plan Restrictions Without Land Register Record
Even if ownership is clean, the spatial plan may de facto prevent the intended use or construction, reducing the land's liquidity.
Sale is Not Just About the Land Register Extract
Even if the title deed appears "clean," reality is different: family housing, undocumented modifications, court disputes, and invisible restrictions can affect the property's saleability.
Legal certainty often emerges only from deeper scrutiny, not merely from a land register extract.
Every property has its hidden story that can significantly affect its value and marketability. Professional legal due diligence is an investment that pays off many times over in the long term.
Contact
"There is no law that suits everyone." — Titus Livius
Факторы, связанные с недвижимостью, которые могут повлиять на продажу без вашего ведома
Даже тот, кто владеет недвижимостью много лет, может ошибаться в том, насколько «чистым» является его титул в кадастре.
Иллюзия юридической определённости
Суть юридической определённости — не запись в листе собственности, а юридическая реальность, судебная практика и скрытые ограничения, которые часто проявляются только при подготовке продажи. Ниже приведены реальные, неочевидные рисковые ситуации, подтверждённые современной судебной практикой.
Кадастровая запись — это только начало истории. Настоящая юридическая безопасность скрывается в деталях, которые в кадастре не появляются.
Квартиры в исключительной собственности
Ограничение продажи из-за семейного жилья и согласия второго супруга
Даже если квартира записана только на одного из супругов, но служит семейным жильём, второй супруг имеет законное право вето на её продажу или иное распоряжение согласно § 747 Гражданского кодекса. Это требование не фиксируется в кадастре, так как «семейное жильё» не ведётся как отдельная запись, но всё же имеет приоритет перед данными в листе собственности. Если второй супруг не даст согласие или оспорит его, суд может аннулировать сделку.
Неполная документация строительных изменений (новые требования 2024–2025)
Новое законодательство делает упор на точную проектную и строительную документацию даже для выполненных изменений (например, перепланировки, пристройки). Отсутствие такой документации, которая может вообще не отражаться в кадастре, приводит к проблемам при оценке соответствия правовым нормам и может задержать или осложнить передачу права.
Скрытые судебные споры о собственности или границах
Записи в кадастре часто не отражают текущие судебные споры, касающиеся прав на недвижимость (например, споры о точных границах единицы, требования третьих лиц). Эти судебные процессы юридически значимы, но в кадастре не зарегистрированы и могут повлиять на окончательное подтверждение передачи.
Квартиры в совместной (долевой) собственности
Неясное определение долей и их фактическое содержание
Кадастр указывает процентную долю и ориентировочную площадь, но не определяет конкретные комнаты или части квартиры, принадлежащие каждому совладельцу. Это предмет судебных споров, поскольку покупатели или совладельцы могут оспорить, соответствует ли доля реальному праву пользования, что создаёт пространство для спекуляций и юридических оспариваний передачи.
Неединообразная судебная практика относительно раздела совместной собственности
Суды в 2023–2025 годах демонстрируют разные подходы при решении вопросов раздела совместной собственности квартир: одни суды строго определяют условия продаж и разделения долей, другие оценивают их гибко. Отсутствие единой судебной практики означает, что исход спора неопределён и может полностью изменить распоряжение долей.
Недостаточная прозрачность исполнительных производств совладельцев
Даже если один совладелец сталкивается с исполнительным производством, этот факт может быть неочевиден из публичной выписки из кадастра и может заблокировать реализацию продажи доли или всей квартиры. Опыт показывает, что исполнительные документы часто обнаруживаются только при детальной проверке судебных и исполнительных реестров.
Квартиры в кооперативной собственности
Неопубликованные обязательства кооператива
Кооператив может иметь обязательства, штрафы или судебные споры, которые не видны из кадастра или базовых выписок, но могут повлиять на экономическое положение кооператива и, следовательно, на стоимость и возможность продажи квартиры.
Нечётко определённые права члена кооператива
Передача кооперативной доли осложняется тем, что права и обязанности, связанные с членством в кооперативе, не всегда чётко определены в доступных документах и могут быть спорными при переходе к новому владельцу.
Споры об общих частях дома
Растёт количество споров об использовании общих помещений (коридоры, подвалы, балконы), которые хотя и не зарегистрированы в кадастре, но напрямую влияют на расходы и права членов, а значит, и на привлекательность и условия продажи.
Частные дома
Незаконные пристройки и строительные изменения без документации
Даже старые здания могут содержать изменения, выполненные без строительного разрешения или без обновления проектной документации, что может не отражаться в кадастре, но существенно влияет на возможность передачи или финансирования.
Раздельная собственность на дом и землю
Дом и земля могут быть формально разделены на два юридических титула; отсутствие объединения этих прав может осложнить продажу и потребовать согласия и дополнительных корректировок.
Ограничения со стороны муниципалитетов и территориальное планирование
Новые территориальные ограничения и правила могут вступить в игру только в процессе продажи – даже если кадастр показывает чистое право собственности.
Земельные участки
Скрытые сервитуты и права третьих лиц
Права доступа, прокладки сетей или другие сервитутные права не всегда отображаются прямо в выписке и могут ограничить фактическое использование участка.
Споры о границах и геодезические ошибки
Неправильное геодезическое определение границ участка приводит к судебным спорам, которые проявляются только при комплексной проверке перед продажей.
Ограничения по территориальному плану без записи в кадастре
Даже если право собственности чистое, территориальный план может фактически препятствовать предполагаемому использованию или строительству, снижая ликвидность участка.
Продажа — это не только выписка из кадастра
Даже если лист собственности выглядит «чистым», реальность иная: семейное жильё, недокументированные изменения, судебные споры и невидимые ограничения могут повлиять на продаваемость недвижимости.
Юридическая определённость часто проистекает из более глубокой проверки, а не просто из выписки из кадастра.
У каждой недвижимости есть своя скрытая история, которая может значительно повлиять на её стоимость и ликвидность. Профессиональная юридическая комплексная проверка — это инвестиция, которая многократно окупается в долгосрочной перспективе.
Контакты
"Нет такого закона, который удовлетворял бы всех." — Тит Ливий